O crescimento do número de empreendimentos imobiliários traz a lume a discussão se o proprietário em loteamento deve pagar taxa mensal, tal qual despesa de condomínio.
Primeiro, importante ressaltar a diferença básica entre loteamento e condomínio. No loteamento se compra a área do lote, enquanto que no condomínio se compra a fração ideal que engloba a área de uso privativo e também as de uso comum, como as ruas de acesso, a área verde e o espaço de lazer, dentre outras.
Ressalte-se que, ainda que o loteamento seja fechado por guarita com segurança, não se caracteriza como condomínio.
Mas a questão é, em se tratando de loteamento, a associação formada para administração dele acarreta ônus de taxas aos proprietários de lotes?
Pois bem, com relação aos loteamentos fechados, existem três circunstâncias que merecem análise, ou seja, três hipóteses decorrentes do famoso “depende”:
- se antes de ser implantado, o loteamento já possui do Poder Público municipal a permissão de uso de vias de circulação e espaços públicos mediante associação constituída, aqueles que comprarem algum lote automaticamente aderem à associação (que tem de lhes ser informada) e, por consequência, ao rateio de despesas das áreas comuns e públicas do empreendimento;
- se após a implantação do loteamento, os proprietários de lotes resolverem por montar uma associação para gerência do empreendimento, os custos da manutenção dele devem ser rateados, à medida que justificados pelos gestores e aprovados pelos proprietários;
- e, o ponto que causa mais dúvida é: se após a implantação do loteamento é montada associação sem que os proprietários de lotes tenham manifestado sua concordância, ou montada de forma pouco democrática, sem consulta prévia, realização de assembléias ou qualquer outra forma que permita a participação majoritária dos proprietários?
A jurisprudência dominante (ou seja, a maioria das decisões dos Tribunais) é de que o pagamento da taxa mensal é devido, em função de estar o proprietário usufruindo dos serviços prestados pela associação e não pagar por isso seria uma forma de enriquecimento ilícito (AgReg no Resp 490419/SP, Resp 439661/RJ, Resp 139952/RJ e Resp 180838).
Porém, há várias decisões que desobrigam o proprietário de lote do pagamento da taxa de administração, quando ele não se associou ou quando a associação não representa a maioria dos proprietários (REsp 444932/SP e Resp 44931/SP) .
Como se vê, existem diferentes posicionamentos acerca do tema, que envolvem até disposições da Constituição Federal (já que por ela ninguém é obrigado a associar-se ou manter-se associado).
Assim, os loteamentos fechados e a obrigatoriedade de pagamento de taxas à associação deles devem ser analisados sob o ponto de vista de cada situação concreta. Para tanto, conte com um advogado!