Há muito tempo, inúmeras ações chegam ao Poder Judiciário, defendendo a tese de que a devolução de parcelas em contrato de compra e venda deve ser imediata, ao invés de ficar ao livre-arbítrio dos promitentes-vendedores – construtoras e incorporadoras.
Para pacificar a questão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula de nº 543 que estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que esteja submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.
A restituição deve ser integral, se a resolução tiver ocorrido por culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor.
Ou, então, a restituição será parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do contrato. Nesse caso, podem ser descontados os custos gerados ao credor/incorporador, desde que devidamente comprovados e estipulados de forma explícita, prévia e razoável no contrato.
Você sabe por que o STJ aprovou essa súmula?
A edição dessa súmula é fruto da confirmação de teses já firmadas em julgamento de vários recursos repetitivos que são levados ao STJ para o deslinde da questão. E o tema transcende o interesse individual das partes, endereçando-se a uma grande parcela da população.
Isso porque, muitos são os contratos, principalmente de construção e incorporação, que contém a previsão de que a devolução do que foi pago deve se dar somente ao término da obra, o que não condiz coma necessária proteção ao consumidor.
Há, também, casos em que a devolução das parcelas pagas pelo promitente-comprador até ocorrem antes do término da obra, mas de forma parcelada – o que, mais uma vez, desatende os interesses do consumidor.
Por isso é que, em sua oportuna manifestação, o Ministério Público Federal (MPF) defendeu com veemência a condição abusiva dessas disposições e, portanto, a absoluta nulidade delas.
O MPF ressaltou que havia, em muitos casos, uma desvantagem excessiva aos construtores/incorporadores: não restituíam imediatamente os valores pagos (integral ou parcialmente), mas retomavam os imóveis e colocavam-no à disposição do mercado imobiliário, capitalizando-se, portanto, durante a construção.
Por isso, a súmula 543 do STJ ficou assim redigida:
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Assim, caso haja recusa ou demora da construtora/incorporadora em prestar as devidas contas e promover a devolução dos valores pagos, integral ou parcialmente (dependendo da hipótese), o Poder Judiciário está à disposição do cidadão, para que ele busque, através de um advogado, a satisfação de seus direitos.
